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一房一价表的门道地漏

万物互联  |  2020-10-26  |  来源:万源物联网云平台

一房一价表的门道

第一步:了解周边二手房市场的成交记录。

其中主要了解的是利差利好的幅度。

比如楼层低应该是什么折扣,靠大路是什么折扣,靠小路是什么折扣。

不同的户型哪一个单价高,哪一个单价低。

具体的计算不太容易做到,但是去周边二手房看房20套总是可以做到的。

如果新居的数学关系和二手房数学关系不一致,常常是二手房逻辑才是对的。因为开发商又不关心卖了以后会如何。

第二步:解读开发商一房一价表的逻辑。

开发商的一房一价表代表了开发商对于整体房源性价比的评估。

买家都是散户,开发商是机构,机构水平通常比散户高。

一般来说,开发商指定一房一价表的内部流程里第一步是产品部门的意见,比如总图、不利因素、景观散布、户型。我们需要做的是通过分析把设计部门的思路给解读出来。

比如如果东边比西边贵,你觉得是因为西晒,实际可能是由于西边对着车道。

比如如果15楼和14楼一样同时将会在美国副总统拜登访日时就此问题进行协商。,你觉得是14这个楼层号不好听,实际可能是14楼有立面线条,窗户比较小。

比如如果央区不是最贵,你觉得是因为央区户型大,实际可能是车库没有直达央区地下室。

比如如果一个户型一般但是价格高,你觉得开发商乱定,实际是这个户型在总图当中的位置很好。

总的来说,不要觉得开发商会乱定,但是如果反复思考都找不到定价理由,那么意味着这个盘存在盘内的套利机会。

从常识上来讲,开发商定价是产品逻辑和营销逻辑的结合,终究集中体现在营销逻辑。

开发商制定一房一价表的内部流程的第二步以及最后确认都是营销逻辑的体现。

营销逻辑首先要以产品逻辑为基础,但是会结合营销策略。一些房源畸高或畸低,如果产品上无法解释,很可能是营销策略所致。

如果一个盘营销压力大,拉高一部分房源的价格的目的是为了压低另外一部分房源,这个盘开盘至少不会惨淡。

营销是很需要气势的,如果开盘太弱,市场自觉性跟风,后期去化就乏力了。

如果一个盘一些房源希少,拉高这部分房源价格的目的是整体来说不愁卖。

如果一个盘地段不是那么好,通常会打低大户型的单价,因为这部分如果留在续销里,很可能带来的局面是留到最后都没人买,并非房子不好,而仅仅是地段暂时撑不起总价。

在开发商冲击业绩的时候,有些房子会折扣。特殊情况下开发商的领导要升职,也会把价格表分化以完成指标,很多公司的领导KPI和营销业绩是挂钩的。至于剩下的房源,行情好了也能卖掉,历史上上海都是卖掉了。如果行情不好能卖很久,外地诸多城市的尾盘都是现房等到了2016年的货币洪流。

对于没有可能速销的盘,常常是最好的最贵,其道理也简单,到了最后就是现房,好房子又是现房,买家的购买欲望就强多了。

第三步是把自己要买的预算内的房源按好坏排序。

如果你的预算内房源100套,疏忽价格把这100套房子按从好到不好排序。

开发商的工作没有那末细致,但实际到了二手房市场中,一套房子与另外一套房子就是1对1PK的。

严格的排序不会是按楼栋,不会是按楼层,不会是按户型,而是有时候按楼栋,有时候按户型。

这时候再结合二手房的看房经验,对于每一套和它相邻一套房子的价差是否合理睬有评估,1对1PK之后会有性价比排序的选房次序表。

如果加入了生活习惯,每一个人心中的性价比排序不是一样的。比如有些人爱8楼法国童装品牌Orchestra亚洲首店同时亮相,有些人爱7楼,有些人不买4楼,有些人不买顶楼,有些人特别爱顶楼。

根据这100套房子和通盘的性价比考量来划定你想买的范围。

有些盘就是去抢的,划线在100套,有些盘划线在70套,有些盘划线在30套。这个也是因人而异的,比如对浦东的房子,夫妻都是在浦东的可能划在70,而夫妻中有一个在宝山就划在了50。

两套房子之间不知道怎么对比怎么办?

买更贵的。

更广义的一房一价表是多楼盘并表的。

在一个片区里,如果不是特殊状态,未来的涨幅总是趋同的,也就是说A盘任意一套都比B盘最好的房源涨幅大不太可能(唯一A盘变学区就属于特殊状态)

把两个盘的一房一价表并在一起分析也不难。

由于每个人的预算不同,实际上A盘好还是B盘好也不是每个人的结论都一致。

至于片区里价格比较乱,有地王,有0溢价地,有老地等各种情况时,不要太看重产品而要牢牢捉住地段,因为除非片区没有地了,新来的开发商或原来的开发商继续开发新楼盘就稀释了所谓值得收藏的产品了。

跨区段分析在目前的市场当中其实意义不大,上海基本上是预期越好的地方限价幅度越小,其实是引导市场依照自己的喜欢和家庭的通勤买房子。

至于二手房,就要逆向思考了,去限价幅度小的地方。

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